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le 5 Août 2014

Pour évaluer votre bien, Bercy propose un outil de calcul sur impot.gouv.fr : « Patrim-usagers ». ©Orédia
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Dans le cadre d’une donation ou d’une succession, vous devez évaluer au juste prix votre bien immobilier pour ne pas rencontrer de difficultés avec l’administration fiscale.

Les droits de donation et de succession portant sur un bien immobilier relèvent de sa valeur vénale. Cette notion sert également à évaluer le patrimoine immobilier en cas d’assujettissement à l’ISF. La valeur vénale correspond à la valeur de marché du bien, mais quelques décotes et abattements permettent de réduire l’impôt dû.

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La valeur vénale n’a pas de définition juridique

La difficulté réside dans le fait qu’il n’existe pas de définition légale de la valeur vénale. La Cour de cassation a tranché le débat il y a quelques années en assurant qu’elle se basait sur le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur le marché. Le fisc invite, sur impot.gouv.fr, à se mettre à la place «d’un acheteur quelconque et non d’une personne déterminée», et ce afin d’éviter le piège facile de la valeur de convenance, la plus basse, qui débouche de fait sur une moindre taxation.

Le plus simple est en effet de passer par un agent immobilier. Dans certains départements, en passant par les groupements de notaires, il vous est possible de disposer d’un «argus» des dernières transactions réalisées. En Ile-de-France, ce service est payant (10 euros).

Votre maison ou votre appartement doit être évalué selon sa valeur de marché au 1er janvier de l’année concernée. La méthode la plus classique consiste à comparer des biens similaires au vôtre. Tous les paramètres doivent être pris en compte: surface, proximité des transports en commun, étage, exposition, vétusté du bien, offre commerciale, etc. Il est plus que prudent de ne pas sous-évaluer votre bien, l'administration fiscale étant de plus en plus regardante. Cette dernière dispose en effet de toutes les transactions immobilières compilées dans les bases mises à jour par les notaires français.

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